——北辰三角洲项目打造“中国最大城市综合体”

湘江北去，橘子洲头，看万山红遍，层林尽染……这些写在湘江之畔的诗句让人耳熟能详，如今，这诗情画意的美景又添高楼栉比的现代城市风光，而这幅现代派“画作”有个响亮的名字——“北辰三角洲”。

从橘子洲头沿着江水向北，在湘江与浏阳河交汇的广阔江面东侧，国内最大的城市综合体——北辰三角洲已逐渐展露出恢弘气势。在这里，让我们沿着市属国企北辰集团“走出去”的足迹，走近这个气势宏伟的“中国中部创新型商务商业中心”。

图为北辰三角洲全景图

   启程：从北京“亚运圈”到长沙三角洲

2007年7月，北辰实业在长沙主城区拍出92亿的“地王”北辰三角洲，就这样在人们的惊讶和惊叹声中开始启程。

北辰三角洲位于湘江浏阳河交汇处，地理位置可谓绝佳，可当时拆迁后的整片空地看似有些荒凉。项目总占地110万平方米，约合1659亩。一次出让土地规模在全国房地产开发市场算是罕见，但是本已在北京亚奥地区发展得如火如荼的北辰为什么要到外地啃这么大一块“硬骨头”？

“处于湘江和浏阳河两江交汇的稀缺位置是它的绝版优势，毗邻‘两馆一厅’城市文化地标，并且距离长沙城市核心五一广场只有2.3公里，沿着湘江走过来也只要半小时。”北辰实业副总经理、长沙公司董事长兼总经理曾劲翻开地图，点出了三角洲的位置。

正是预见到项目的发展潜力，这里成为北辰集团“后奥运”发展战略中放眼全国的起点，也是其“走出去”的第一步。回顾北辰多年来的发展，建设并服务亚运会及奥运会，使其经历了两次发展高峰。而2008年奥运会结束后，政府和企业都面临着“后奥运”发展的问题，北辰三角洲项目的出现，让北辰把“后奥运”理念带到长沙，并走向全国。

事实上，北辰嗅到的先机并非仅仅如此。早在2004年长沙市提出“一江两岸”规划思路，以及“中部崛起”国家战略的确定，已为北辰三角洲奠下发展基石。“长沙市‘以湘江为中轴，河东、河西两翼发展’的战略目标正式落定后，未来15年内将建成14条过江通道，长沙全面步入‘跨江发展’时代。这意味着，以往长沙以五一商圈为中心的单核城市格局将发生巨大的改变，逐步演变为‘多核’格局，城市骨架拉开了，沿湘江向北就是其中一个重要的演进方向。”曾劲简练地概括。

长沙的城市定位也正在转变。在中部崛起的大背景下，长沙正在从单一的省会城市，向区域性的国际性城市转变。基于服务城市功能的角度，北辰三角洲所承载的城市化分量更重，它被规划为11个居住组团，8个商业商务组团，总建筑面积达550万平方米，其中商务商业体量达150万平方米，定位为“中国中部创新型商务商业中心”。

规划：“升级版媒体村”开拓国内城市发展新方向

位于湘江中轴线上的北辰三角洲，是长沙市政府规划的经济副中心和文化中心，将容纳近10万人居住、工作和消费。这个“小型城市”的布局北辰想怎么“绘制”？

参考了国际上众多世界城市综合体的成功案例，作为北辰在外埠市场的代表作，三角洲项目的规划慎之又慎。“让北辰担任整个地块的开发建设工作，当地政府也是下了很大决心。我们整体开发时必须科学布局保障先进理念的实施。这个项目开发建设上充分借鉴了北辰在亚运会及奥运会建设项目上的丰富经验，努力打造一个升级版的‘奥运媒体村’。”曾劲认为，项目综合定位为“集大成者”更恰当，即一座集居住、旅游、休闲、商业、商务、教育、文化于一体的创新型“城中之城”。

大项目值得大手笔，曾劲透露，北辰三角洲项目总投资将达近400亿元左右，分启动、发展以及成熟期三阶段推进，总开发周期大约10年。为了保证一流品质，项目规划设计均由全球著名建筑设计团队“操刀”，建设标准定位为国际领先。三角洲项目的开发模式在国内也极具示范作用：既充分挖掘滨水临江自然优势，也契合时代发展理念，标高39米架空平台上住宅计容面积300万平方米，酒店、商业、写字楼等综合公共建筑80万平方米；平台下社区商业配套和停车库等建筑面积170万平方米。其中一栋超过300米高的5A写字楼，将成为湘江两岸的标志性建筑。

从业态来看，这里几乎融合了城市的所有元素。沿江滨水文化公园、地铁、市级图书馆、博物馆、音乐厅、规划展览馆、体验式综合购物中心等公共设施俱全，还有1个国际会议中心，4个酒店，9座甲级写字楼，连社会居委会都有4个。如此庞大的公建集群，将使得北辰三角洲公建体量达到近150万平方米，相当于1.5个北京国贸中心、2个洛克菲勒中心……

理所当然地，这些元素中吸纳了北辰在首都的突出优势——会展资源。长沙之前没有高端会展中心，会议场所多为政府会议厅及酒店，场所规模零散有限。北辰在项目中规划的中南地区区域级国际会议中心，除了满足会议、展览、新品发布、典礼演艺等活动，更重要的是为政府、企业及民间资本搭建一个高端商务政务交流平台，而这正是三角洲成为长沙经济副中心的实力。

“人们期待看到它的样子，是集教育、文化、休闲、商业、商务、居住、医疗、旅游为一体的，代表长沙未来生活方式的可持续发展综合新城。”这是浮现在曾劲脑海里的蓝图。

创造：超前理念筑造中南“城市之心”

城市综合体，并不是建筑综合体的简单叠加，而是各种创造理念的融合。北辰的这个作品中就融节地省地、绿色环保、教育文化等理念于一体。

在长沙初秋的小雨中，踏上滚动电梯来到北辰三角洲已交付的两个住宅小区。敞阔的平台上，一幢幢高楼疏疏朗朗，靠在平台边缘望下去，在满是绿意的小区平台与地面之间，是设在中间层的停车场，再往下就是机动车道。这是北辰创造性地利用架空平台，设计成“人上车下、竖向分离”的立体交通体系，建成一座“垂直”而非“水平”的城中之城。

选择立体交通体系，是出于高容积率下的节地考虑。节地有很多做法，如何做到以人为本是北辰下了很多功夫的事情。“最初想到人车分流的立体交通模式，是因为三角洲地块的地理条件限制。”项目旁边的江堤高39米，而地块标高33米，中间6米的高差形成了一个大盆地。如何既保证防洪安全，又要兼顾居住的滨水品质？传统的做法是向地面下挖停车层，不过这样既增加了土方成本，又无法满足景观需要。于是，他们反向思维，在与江堤平行的水平面加了一层“盖板”，下面是车行和底商，上面是人行，让人与江堤无缝链接。之后又对“盖板”做了优化，把一整块板切成了21块，片区之间采用天桥加以连接，从而把整个三角洲地带形成一个彼此连通的大花园。这些“创意”也引来不少国内城市前来“取经”。

借助连接平台，北辰三角洲与湘江风光带、浏阳河风光带和两馆一厅无缝联接，绿化空间得以延续，拓展了居民的公共活动空间。同样，在地面及地下空间，社区内部11条道路形成4纵7横的“井”字形路网，保证小区各个方位的居民快速进出。而穿越社区的长沙地铁1号线可直接接驳“长株潭”城际轻轨，使得北辰三角洲的资源辐射整个湖南省。

不仅遵循节地模式，也注重品质给项目带来的增加值。曾劲介绍，项目内部设置了从幼儿园到初中的12年全方位的精英教育体系，打造国际化、开放式的素质教育理念以及高水准的硬件设施，满足区域内全方位素质文化教育需求。

走出小区，与湘江近在咫尺的，是耸入云端，高达268米的地标建筑“北辰时代广场”，也是湖南已建成的第一高楼。这座甲级写字楼是长沙第一个采用全封闭单元式玻璃幕墙的建筑。写字楼采用的“低反射、高透明”的Low-E中空玻璃幕墙，不仅能节能环保，也能有效控制近红外热辐射的穿透，为整栋建筑穿上隔热、隔音、保温三重“防护衣”。

整栋建筑都没有外开窗，里面的人怎么呼吸新鲜空气？原来，楼里还采用了国际最先进的VAV变风量全空气系统，通过这个系统，各个房间可以独立控制温湿度，而且支持线性微调，能够去除95%以上的0.5微米颗粒物，杀灭99%以上细菌，去除90%以上甲醛。目前，“北辰时代广场”已成为湖南第一座获得美国LEED绿色建筑金级认证以及国家绿色建筑二星标准的甲级写字楼。

品质：责任国企“延伸”北京标准

9月5日，北辰三角洲比以往都要热闹，当天，北辰三角洲项目配套的长雅中学及清水塘北辰小学交付使用，而这两所学校中的清水塘北辰小学是长沙北辰公司出资捐建，按照长沙一流名校标准打造的市级示范小学。

其实，北辰在长沙承担社会责任的第一件事并不是捐建学校。聊天中，曾劲透露，2008年初，项目还未开工时，湖南省遭遇严重的冰雪灾害，举国关注，牵动民心，北辰捐出1000万元救灾款帮助当地百姓度难关。

当然，建设最高品质项目是承担社会责任的最好方式。作为北京国企的北辰集团，通过公开招投标选定了建工集团、中建二局等一批业内最优资质的施工企业“精耕细琢”。在北辰三角洲高端住宅小区定江洋项目，现场施工负责人指着人们普遍关注质量的门窗配件说，小区内房门统一安装单价达数千元的钢木装甲门，还为住户配备了更安全的密码锁，窗户也是使用最优质的断桥铝合金。

“一般的开发项目绿化率35%就符合城市规划要求了，而北辰三角洲的绿化率超过了50%。在这样的绿化率之下你会觉得很舒服。”曾劲说。

“我们不仅是硬件做到一流，软件也得有别人做不到的创意。”距离“定江洋”不远就是长沙北辰洲际酒店，酒店副总经理高鹏说，明年将投入使用的洲际酒店顶楼将出现一座一千多平方米的屋顶室外婚庆花园，结合紧邻湘江的天然优势，能让在酒店举行婚礼的新人有意想不到的浪漫。

北辰三角洲正在并仍将改变湖南人的生活。北辰三角洲在南方地区尝试冬季采暖模式。从来没有暖气的长沙，一到冬天，屋子里比室外更加湿冷。北辰在项目中引入地暖模式，同时，也是湖南省第一个实施外墙外保温的项目，能比之前的外墙内保温降低不少能耗。

“以前，不少湖南人冬天不愿意回老家过年，现在，有了暖气，他们回老家的次数也会增多。”这或许是曾劲所说的成为“湖南省乃至整个中南地区高品质都市生活区示范标杆”的体现。

蜕变：逢山开路遇水搭桥“一江两岸”成雏形

5年前，北辰在湘江边顺应时代发展，挥斥方遒。5年后，北辰三角洲已楼群林立，帆船造型的体验式商业中心在湘江之滨扬起风帆，“湖南第一高楼”成为地标建筑……整体风格初见雏形。

不过，这条造城之路并非一帆风顺。北辰三角洲项目开发团队最初到来时，这里还是污水横流，荒草满地，远不是如今的繁华景象。

项目2007年拿地、2008年奠基、2010年开盘、2012年实现首期竣工入住，已开工项目包括住宅、公寓、酒店、写字楼、商业、学校和幼儿园，以及11条城市道路等。长沙项目作为全国知名的“人车分流、节地省地”示范项目，持续得到国家有关部委、湖南省和长沙市的关注和支持，得到社会各界的高度认可，前来考察、参观和交流的人员络绎不绝。

自2010年开盘以来持续热销，始终保持长沙房地产标杆形象，保持销售排行榜前三名的地位，截止8月底，累计销售房屋近5000套，现金流进入良性循环状态。

2012年长沙项目实现了三个连续、两个突破、两个收获，三个连续是，销售面积、合同额和销售套数三大指标连续三年增长。两个突破，一是开复工面积突破200万平方米。二是政府政策支持上取得了新突破，地铁引入、名校落地、税费减免逐一落实。两个收获，一是项目自2012年开始进入收获期，首次实现营业收入和利润的确认，实现营业收入20亿元，实现利润3.3亿元；二是项目设计水准和开发理念获得国内外认可，住宅区被评为“长沙市优秀规划设计奖”，大型公建区荣获“2012亚洲国际房地产大奖，这是中南六省唯一获奖项目。

如此大的工程，资金、质量、管理、安全、效益等等都要有人操心。“事儿得一直往前走，不能往后看。”这是曾劲对北辰三角洲开发团队的激励。

春华秋实，步入发展中期的北辰三角洲，目前已建成60万平方米建筑，到今年年底将共有140万平方米建筑可承担城市功能。随着崭新的建筑群拔地而起，北辰三角洲已成为长沙市最能体现城市特色、最有国际范的新“名片”。

“没想到项目建得这么快，这么好。”这是北京市老领导前来项目考察时的评价。

“你们的项目是世界一流的设计，中国一流的施工，以及最优秀的项目管理。”这是湖南省领导的赞叹。

“项目建设要对得起湘江浏阳河，对得起政府和社会，对得起长沙人民，对得起建筑历史的世纪精品。”这是北辰实业董事长贺江川掷地有声的承诺。（节选自《首都建设报》）

图为北辰三角洲实拍——社区一角