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【摘要】 |
以下为观点地产新媒体对北辰实业董事会秘书郭川的采访实录：
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观点地产新媒体：北辰实业致力于发展物业、投资物业、商业物业的发展，请问这三部分的比例分别是多少？各自的发展情况如何？
郭川：
作为国内目前唯一一家A+H股房地产类上市公司，北辰实业围绕房地产投资产业链创造企业价值链，创建全国大型一流房地产综合运营企业的战略目标，执行发展物业加速发展、投资物业持续经营、商业物业稳步扩张的业务策略，三大主业快速发展，公司实力、发展潜力和行业影响力逐渐加大。截至2010年底，发展物业、投资物业、商业物业占公司整体收入比例分别为68%、26%、6%，税前利润占比分别为69%、28%、3%。
在发展物业方面，截止2010年底，公司土地储备达616万平方米，主要集中在北京和湖南长沙。京内项目大多集中于北京北部地区，包括3个别墅项目、3个住宅项目和1个保障房项目。其中保障房项目北辰福第已于去年如期实现了客户的大规模入住，为3541户中低收入家庭实现了“居者有其屋”的安居梦想。作为国有控股的上市公司，北辰实业不仅以实际行动履行了社会责任、取得了良好的社会效益，更为北京保障性住房的建设起到积极的推动作用。
京内项目顺利运作的同时，公司不断加速推进长沙北辰三角洲项目的开发建设和销售。北辰三角洲首开区一期（D3区）住宅去年一经面世便受到市场的追捧，目前的累计销售率已达95%，计划今年年底完工，2012年开始将陆续结转收入。今年5月开盘的首开区二期（E5区）住宅依旧延续一期的热销态势，推出的388套房源当日实现签约345套，阶段销售率已达90%。
在抓紧销售的同时，北辰三角洲沿江80万平方米的商业公建和住宅组团（A1、D1区）经过对方案设计的不断优化，目前也已进入基础结构施工阶段，预计今年年底主体结构施工平均可达到地上5层。
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2010年北辰三角洲首开区一期（D3区）开盘现场 |
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公司商业物业立足北京亚奥核心区域，连锁发展北辰购物中心、北辰购物中心北苑店、北辰时代名门购物中心等商业项目，逐步形成了以购物中心业态、百货业态、超市业态为主体的多业态、多地区、多店铺专业化经营模式。截至目前，公司商业物业经营面积已达15万平方米。
观点地产新媒体：您认为北辰实业的优势主要体现在哪些方面？
郭川：
现在的房地产发展中，传统意义上仅仅满足购房者基本居住需求的时代已经过去。土地公开交易项目中，越来越多的是“城市综合体”，纯住宅开发的地块已不多见。这种市场需求与供给方向的转变，就要求房地产企业必须具备打造多元化产品和提供多元化服务的能力。
从亚运村综合物业群的成功运营，到国家会议中心及其配套设施全面投入使用；从总建筑面积236万平方米的绿色家园大型居住区的全力打造，到总建筑面积537万平方米的北辰三角洲城市综合体的倾心规划，一贯致力于打造城市综合体的北辰实业，凭借多年来积累的“造城”经验，紧紧围绕消费者的需求，不断提升项目的商业规划、景观规划、休闲娱乐设施规划，并通过对商业设施和综合配套的不断完善，带动区域价值的不断提升，进而实现公司“创造物业价值，筑就百年基业”的历史使命。
公司利用“综合运营”优势，通过“物业开发+物业投资”的定位，逐步形成了发展物业、投资物业和商业物业三大业务板块有机结合、优势互补、产业互动的复合型地产运行模式。其中公司物业投资的类型包括酒店、公寓、写字楼、会议中心以及商业物业，总建筑面积已达120万平方米。根据我们目前掌握的资料，国内目前集中持有这么大量，并且种类如此丰富的物业房地产商还不是很多。
通过行之有效的综合运营，公司逐步形成了“以会展为龙头，带动酒店、公寓、写字楼、商业物业等多业态共同发展”的经营思路。这种独特的运营模式，既是公司有别于其他纯房地产开发企业的优势，也是公司核心竞争力所在。
未来，公司将坚持执行“发展物业加速发展、投资物业持续经营、商业物业稳步扩张”的业务策略，在加速发展中控制风险，在控制风险中加速发展，努力实现“创建全国大型一流房地产综合运营企业”的战略目标。
观点地产新媒体：自2007年在湖南长沙以92亿元一举拿下北辰三角洲项目后，这个总建筑面积537万平方米的“巨无霸”项目就一直是业内、投资者和媒体关注的焦点，项目最新进展情况如何？
郭川：
在工程进度方面，北辰三角洲首开区一期（D3区）住宅目前已进入二次结构、外窗框安装和外保温施工的阶段，计划今年年底完工，2012年上半年可实现客户入住；首开区二期（E5区）住宅正在抓紧进行主体结构的施工，近期也将全面封顶；沿江80万平方米的商业公建和住宅组团（A1、D1区）经过对设计方案的不断优化，现已开始基础结构的施工，预计年底可以达到地上五层。
在销售方面，北辰三角洲项目自2010年7月举办了隆重的首发仪式后，同年10月推出了首开区一期（D3区）住宅，项目一经面世便受到市场追捧，1021套住宅开盘不久便销售一空，平均售价接近7400元/平方米。今年5月，北辰三角洲首开区二期（E5区）住宅开始推向市场，成功延续了一期的热销态势，当日推出的4、7号两栋楼总共388套房源中，已实现销售345套，销售率达到90%，销售均价达到7700元/平方米。
在项目招商方面，公司为进一步提升北辰三角洲项目的综合实力和竞争优势，结合“以文化休闲为驱动，以商务商业为引领，以生态居住为主体”的开发理念，一方面积极推进招商和教育资源的引入。另一方面，大力推进市政道路的建设以及完善项目配套设施。
目前，北辰三角洲项目已经确定了洲际酒店集团为滨江酒店的管理方，与华谊兄弟合作建设中南地区旗舰型IMAX影院，并成功实现了名校雅礼中学和清水塘小学的进驻，商业地产和教育地产打造取得了良好开端。
与此同时，项目区域内委托代建的“四纵七横”11条市政道路，一期工程已经完成总量的85%，二期工程已经完成总量的50%，计划今年年内全部完工。市政基础设施的建设和完善，不仅将为业主的出行提供有力的交通保证，更为日后整个区域价值的提升打下坚实基础。
未来，公司将凭借丰富的“造城”经验，秉承“对得起政府和社会、对得起长沙市人民、对得起湘江和浏阳河、对得起建筑业的历史、对得起投资人”的理念，不仅要将北辰三角洲打造成为长沙乃至全国的滨水示范工程，更要努力将其打造成为“一江两岸，山水洲城”的长沙城市名片。
 北辰三角洲天际线夜景效果图 |
观点地产新媒体：北辰实业的项目集中在北京和长沙，现在越来越多的开发商开始进入二三线城市，除了长沙外，公司还打算在哪些二三线城市拓展？选择地区有什么标准吗？
郭川：
从社会发展角度看，2009年以来，国家为实现区域的协调发展，先后批准了长株潭、珠三角、海峡西岸等14个区域规划，数量超过此前30年的总和，同时还提出要进一步推进西部大开发、振兴东北地区等老工业基地和中部崛起三大区域战略。此外，在“十二五规划建议”中也明确要“促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化”，未来这些区域将在加快基础设施建设、加大财政转移支付力度等多项措施的作用下，逐步进入快速发展期，并为房地产行业提供巨大的发展空间。
从行业发展趋势看，“全国化发展”已经成为国内大型房地产企业在最大合理范围内比较机会成本、扩大市场机会、分散市场风险、实现可持续发展的必然选择。当下房地产市场，一线城市调控力度进一步加强，市场观望气氛明显，而在具有发展潜力的二、三线城市，交易仍然保持相对活跃，因此全国化市场布局有利于企业有效应对政策调控。
公司自2006年A股上市后，就确定了“立足北京，拓展京外”的全国化战略，长沙仅仅是公司按战略实施计划的第一步。未来，公司将根据土地储备的实际需求，在京内寻找投资机会的同时，积极观察宏观调控下二、三线城市房地产市场的变化和发展规律，择机增加土地储备，实现公司可持续发展。
观点地产新媒体：近日发改委发布通知，支持地方投融资平台公司和其他企业发行企业债进行保障房融资，您怎么看？北辰实业现在的保障房进展如何？未来将如何参与保障房的开发？
郭川：
去年下半年开始，政府不断加快推进住房保障体系建设，加大保障房的建设力度。今年上半年，随着保障性住房建设全面展开，政府通过加大投资力度、增加土地供给以及加速施工进度等措施，进一步加强对保障性住房体系的建设力度。
针对保障房项目建设过程中的资金缺口，此次发改委发布的通知，其表像是通过支持建立地方投融资平台和鼓励企业发行企业债进行保障房融资，实质就是通过建立更加丰富的筹资渠道，进而以相对较低的资金成本，在帮助地方或企业筹集保障房建设资金的同时，提高资金使用效率，降低财务成本，从而提高保障房项目的收益水平。
对于北辰实业而言，公司早在2007年就已积极投身到保障房的开发建设领域。2007年8月，公司通过招标方式，取得了北京市朝阳区常营乡总建筑面积达44万平方米的双限房项目，2010年9月北辰福第项目如期实现业主的大规模入住，截至目前已为3541户中低收入家庭解决了实际住房问题。
作为一家大型国有控股房地产类上市公司，公司在发展过程中始终牢记作为一名企业公民应当肩负的社会责任，公司有能力也有义务承担起保障性住房的重任。目前公司已经具备了丰富的保障房项目开发建设经验，未来公司将密切关注保障房项目的投资机会，并根据各保障房项目的具体情况，在平衡好企业社会责任和股东利益的同时，积极参与保障性住房的建设。
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 上图：北辰福第保障房项目鸟瞰效果图 左图：北辰福第保障房项目单体效果图 |
观点地产新媒体：有观点认为，持续的宏观调控将使中国的房地产行业发展速度减缓，行业也势必会出现大洗牌，您认同这种说法吗？您认为北辰实业应当如何应对政策调控带来的影响？
近年来房价的持续非理性高涨，导致政府在短时间内连续出台了系列调控政策。从政策解读过程中不难发现，调控内容从对需求的抑制，到促进供给的增加，从大力供应保障性住房，到通过贷款政策调整而抑制投资、投机性需求，所有的宏观调控政策，其根本目的不是要降低中国房地产行业的发展速度，而是意在通过调整房地产商品供应结构，缓解市场供需矛盾，抑制房价涨幅过快，从而保证未来中国房地产市场的平稳健康发展。
经过数次宏观调控的“洗礼”，今天的房地产市场，准入门槛已经大幅提升，市场竞争日趋规范，以往房地产市场“以小博大，以无博有”的竞争时代已不复存在，提高自身产品打造能力和资本运营能力逐渐成为房企竞相追逐的目标。其中，产品打造能力决定企业的运营，资本运营能力决定扩张速度。这两个能力就好比企业发展的两个轮子，促使企业不断地发展和提高。
在产品打造方面，北辰实业一贯坚持为客户提供高性价比的产品，并始终将“创造物业价值，筑就百年基业”的历史使命融入项目的开发建设过程。公司坚持“诚信为本，品质为先”的理念，打造高性价比的建筑产品，使物业价值不断提升，并在产品打造过程中，根据自身物业种类丰富的特点，逐步形成了“物业开发+物业投资”的经营模式。事实证明，这种区别于纯房地产开发企业的“稳定+增长”的经营模式，有利于企业规避政策调控带来的风险，提高公司抗风险的能力。
在资本运营方面，北辰实业1997年发行H股，2006年相继发行A股和企业债券，2008年发行公司债券，多次资本市场的直接融资为公司经营规模的扩大、综合实力的提升打下了坚实的基础。作为国内目前唯一一家A+H股地产类上市公司，未来公司将充分利用两地上市和业务结构独特的优势，根据政策走向，积极探索包括REITs在内的多元化、多渠道融资模式，力争在房地产开发企业之间“资本运营”的竞争中取得先机。
观点地产新媒体：您如何看待宏观调控下，未来中国房地产市场的发展前景？
郭川：
受系列宏观调控政策的影响，虽然目前市场已经出现住宅成交量下降、销售价格回落等现象，但还不能就此断言中国的房地产市场已经进入周期性调整。
一方面，根据我们的研究，全国目前的房价收入比不到7，世界银行的研究结果显示，该比值的合理范围是5-8，也就是说国内房价仍处于合理的范围，未来仍有增长空间。
另一方面，我们通过对中国宏观经济走势与房地产行业发展周期的研究发现，中国房地产市场的发展和宏观经济的增长高度正相关，宏观经济的运行周期，也就是房地产行业的发展周期。虽然我国正处于产业结构升级和增长模式转型的阶段，但这些因素都不会对我国经济长期的平稳健康快速增长产生任何实质性不利影响。因此，基于对中国未来宏观经济的判断和信心，我们相信，经历了宏观调控的房地产市场，未来将呈现出更为理性的繁荣。
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