2月下旬，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。“两集中”土地出让制度涉及22个重点城市，除一线城市北上广深外，还有长三角城市南京、苏州、杭州、宁波、无锡、合肥，成渝城市群的重庆、成都，长江中游城市群的武汉、长沙，以及天津、郑州、青岛、济南、沈阳、长春、厦门和福州。迄今为止，天津、郑州、青岛、济南相关部门已经陆续出台规定予以落实。
    此次新政对于城市竞争格局将带来重要影响，北辰已布局15城中，12城在此之列。从去年这些城市供地情况分析，即使供应规模以三分之一来算，各城市单次供地体量仍然巨大，如维持现有土拍规则，企业将承受短期支出高额保证金、土地出让金的压力，即使头部房企也难以全覆盖，企业城市布局、投资拿地、竞争环境将明显变化。
    我们研判政策后续发展态势主要是：
    1.直接导致供地节奏大调整。房企投资拿地从原来的“日常购物”变成了“赶大集”，每年房企拍地单城“赶大集”3次，全年22城“赶大集”66次，北辰全年“赶大集”36次（不考虑资金状况）。
    2.全国统筹安排22城“赶集”时间难度较大，有的“大集”可能撞车。这在降低供地不确定性的同时，提高了对房企资金排布、人员力量配置的要求，房企拿地需“分身有术”。
    3.单城3次供地可能呈现“前多后少”的状态，以防土地流拍，保证供地计划完成。如单城供地节奏较为平稳，受先发效应影响，今年22城3、6、9月可能成为供地大月。
    4.参拍规则可能调整。政策调整大致区间为：从较严厉的“同一竞买人只能报名同一批次地块中1宗涉宅地 ”（南京），到最宽松的“同一批次土地只交一份保证金，不限参拍地块数量”。
宅地“两集中”新政对于行业的影响是深远的，主要体现在：
    1.土拍总体会呈现热度下降，城市分化、地块分化状态。城市内地块的分流，叠加城市间的地块选择，导致资金分流；在竞拍规则不变情况下，竞企减少，热度下降。
    2.中小房企拿地机会略升。地块集中供应，在保持现有保证金政策情况下，大型房企资金覆盖能力同样受限，部分地块竞争压力下降，中小房企拿地机会略升。
    3.高周转房企资金使用效率下降。集中供地，高周转房企可能出现资金和土地错配，整体资金使用效率下降。
    4.房企间的合作将进一步加强。单独参拍地块数量受限，房企合作拿地必然增加，合作分担资金压力、分散风险、提升拿地成功率。
    5.房企拿地前期研究重要性凸显。资源有限、战略不清晰、策略不明确的小型房企受到更大挑战，需要相关研究的有力支持，包括区域和城市间的横向对比分析，不同区域及城市的潜力、市场周期、客户偏好的精准研判、竞争环境分析，防止错失为数不多的拿地机会。
    6.可能出现一定检漏机会。部分冷门地块参与度可能会进一步降低，条件稍差的地块，出现一定的低成本获取土地的机会。
    基于北辰现有的资源和能力特点，我们建议采取以下对策：
    一是团队作战，应对投拓瞬时大强度工作。按照“高频次参拍，保障成功拿地”的既定投资策略，理论上北辰每年赶36次“大集”，推地期间投拓人员工作量瞬时大增，单城市投拓力量难以应对，集中团队集体作战是优选方式。
    二是投拓工作全面前置。提前获取城市供地计划，按照城市发展方向、公司投资战略，提前进行现场踏勘，摸排供地现场情况；客研、定位、设计方案前置，以逸待劳。
    三是以“大运营”视角，提前考虑项目搭配和操盘策略。细化多项目横向比较规则，既要“赶集”又要选好货，处理好现金流型项目与利润型项目、住宅与非住宅、招拍挂与非招拍挂拿地的关系，处理好操盘中现货存货与以销定产的关系、现金流与利润的关系、单盘和多盘的关系。
    四是加大合作力度，充分运用合作杠杆。用同样的投资，撬动更多项目，分散风险，提升优质地块的获取率及整体拿地成功率。
    五是调配资金使用节奏，应对集中参拍需要。新政使原来较为无序分散的拿地时间变得有规可循，但现金流排布将发生较大变化，应提前考虑项目回款与资金归集使用的节奏。
六是提前准备“分身术”应对拿地高峰。如多地土拍时间撞车，需在依法合规的情况下，提前做好措施，以应对公章、优盾同时使用的情况。