广角镜头：
　　伴随着亚运会而诞生的北辰实业是幸运的，因为北京申办奥运的成功又为首都乃至中国经济的发展带来了大提速。尽管财富无法凌驾于奥林匹克精神之上，但谁也无法忽视奥林匹克运动蕴藏的对经济发展的巨大推动力。奥运与经济彼此联系、相互促进是现代经济的崭新形式。著名投资机构高盛证券分析师说，北京申办奥运成功后，从 2002 年起到 2008 年，中国经济增长速度将额外增加 0.3 % ，而北京作为东道主城市必将发生日新月异的惊人变化。

　　据报道，为迎接 2008 年奥运会，未来几年北京将投入 1800 亿用来打造城市建设。有专家指出，奥运会将是北京市政建设的“催化剂”，到 2008 年，在巨额投资和各界的全面推进中，一个具有世界水准的花园城市即将诞生。

　　有专家认为，市政建设和基础设施的巨资投入带动产业效益最显著的将是建筑业和房地产业。奥运对其建设规模和速度的促进将是无法比拟的，这对于北京城区乃至全国经济的拉动也将是无可估量的。

　　北辰实业由于所具备的开发优势和香港上市的资金优势，成为奥运主体工程的建设者之一。业内人士预测，通过奥林匹克公园国家会议中心和奥运媒体村的开发建设，北辰实业不仅将展示他们多年积累的房地产开发实力，而且将从中得到满意的增量收益。奥运会之后，北辰实业作为投资者和管理者拥有这些大型基础设施，在“投资物业”方面得到更多的稳定收益。在关注奥运、关注北辰的整体氛围中，渴望更多地了解北辰实业现状与未来的机构投资者和众多投资者大有人在，此次有机会采访 北辰实业股份有限公司总经理贺江川先生，将尽可能反映不同角度、不同侧面的热点问题，以满足读者的关注心理和疑问需求。

1 从“亚运建设”到“奥运开发”

聚焦

★ 具有独特的经营模式和较强的抗风险能力；

★ 取得奥林匹克公园国家会议中心商业开发权，建筑面积 53 万平方米，总投资达 50 亿元；

★ 开发建设供近万名记者使用的奥运媒体村，并由此带动周边环境的改变和商机的聚集；

★ 丰富的开发经验、良好的企业信誉、雄厚的资金实力，三位一体护航奥运；

        笔者：据了解，北辰实业作为房地产公司与其他房地产公司有很大不同，主要表现在哪些方面呢？

贺江川： 首先是历史不同。北辰实业诞生于亚运，所以和亚运有着不解之缘。当时的亚运会工程指挥部负责组织亚运村建设，而工程指挥部的常务副总指挥就是北辰实业集团公司的第一任董事长。 1990 年亚运会闭幕，北辰实业集团公司随之成立，主要业务就是经营管理亚运村这片物业，所以说北辰实业是伴随亚运会诞生的。当时政府将亚运村资产作为负债交给了北辰集团，也就是说北辰实业集团要靠多年的经营逐渐积累自有资产来还债。结果集团不仅还清了债务，而且在市场中得到了锻炼和发展，孕育出北辰实业股份有限公司，并成功发行 H 股在香港上市，这是一个很大的不同。

　　第二是主营业务不同。我们的主营业务分为房地产开发业务和物业经营租赁业务两大板，香港投资人称之为发展物业和投资物业。由于历史原因，北辰实业 拥有并经营总面积达 47 万平方米的亚运村物业群，如此庞大而集中的物业群，到目前为止仍居北京之首。实际上我们是一家房地产综合运营企业， 这是跟其它地产商最大的不同。一般地产公司仓储类的物业居多，有些也持有部分物业，如酒店或写字楼，但在主业总量中所占比重很小。而截止到 2005 年底，北辰实业的“投资物业”按境内会计口径计算，账面净值是 13 亿元人民币，根据香港会计口径计算是 33 亿元左右。

　　第三，我们见证了亚运又将经历奥运。在奥运总体建设中，北辰实业是唯一拥有两个奥运项目开发权的综合地产企业，我们通过公开招投标竟得了位于奥运公园中心区内的国家会议中心项目，又凭借我们位于亚奥地区的优质的土地储备、大规模物业开发管理经验等优势，取得了奥运媒体村的开发建设权。使北辰实业“走出亚运村，走进奥运村”成为现实。

        笔者：能否介绍一下公司取得的两个奥运开发项目的情况

贺江川： 说到奥运会建设，这是北辰实业的一大亮点，北辰实业中标的奥林匹克公园国家会议中心，总建筑面积达 53 万平方米，包括 27 万平方米的会议、展览及综合服务设施和 26 万平方米的酒店、写字楼、商业、餐饮、娱乐等配套服务设施。其中地上 35 万平方米，地下 18 万平方米，目前已经全面开工，投资总额约 50 亿左右。另一个奥运项目——媒体村将在 2008 年为中外记者提供住宿等服务，能供近万名记者同时使用， 奥运会结束后，该建筑将被改造成商品住宅销售，底层裙房为商业配套服务用房。媒体村周边环境良好，附近有国家森林公园、绿化隔离带，紧邻奥林匹克中心公园。 目前两个奥运项目正在建设之中，我们将保质完成，如期交付使用。项目建成后不仅是北辰实业房地产开发的标志性硕果，而且将产生极大的带动效应。 毫无疑问，奥运会的举办会对亚奥区域的交通、各项基础设施建设以及区域整体居住环境、商务环境的完善都有着举足轻重的作用，同时为该区域的住宅市场带来更多的需求， 使北辰实业的资产价值得到极大提升。所以，如果说亚运会是北辰实业从无到有、从小到大的“天赐良机”的话，那么奥运会则是北辰实业提速发展、升级换代的“千载机缘”。

        笔者：北辰实业凭借什么优势能取得个奥运项目的开发建设权？

贺江川： 首先是实战经验。我们建设过包括北京国际会议中心在内的亚运村，也具有十余年经营亚运村的历史和经验，我们了解会议对相关产业的带动效应。其他企业可能经营过物业，但没有经营过象亚运村这样多业态，大体量的集中物业群。因此，我们对建设、经营国家会议中心这个重量级项目有信心、有把握。多数企业觉得会议中心不赚钱，就放弃参加竞标了，最后只剩下三家竞标，在这三家中北辰实业是以突出实力竞标的，而这个实力是别的企业不具有也无法相比的。

　　第二是企业信誉，能让政府放心。因为北辰实业是国有控股的上市公司，在长期经营过程中，不仅创造了良好的经济效益，也创造了良好的社会效益。诚实守信、规范经营，在多年和政府打交道过程中信誉度极高。

　　第三是资金实力。建设会议中心需要投资 50 个亿，这不是一个小数字。其他的奥运项目，几乎全部是政府投资建设，纯粹由企业投资的都是商业性项目，盖完以后是可以卖的，只有这一个国家会议中心不能卖。因此一般企业如果没有资金实力是不敢投标这个项目的，而当时北辰实业拥有充足的现金流，在资金实力上牢牢占据了优势，这使政府不必担心 50 亿投资会出现资金链断裂。由于上述这些优势，北辰实业的中标也就在情理之中了。

笔者：两个奥于运项目投资巨大，再加上北辰的其他开发项目用资，请问公司将如何解决资金来源呢？

贺江川： 北辰实业承建的奥运建设项目总投资达 80 亿元。项目开发资金主要来自三个方面：一是银行贷款，目前公司已获得多家银行的授信；二是发行企业债券。今年 6 月初我们已经成功发行 15 亿元 10 年期企业债券，募集资金专门用于奥林匹克公园国家会议中心项目；三是发行 A 股， A 股募集资金将用于奥运媒体村和北辰大厦项目。关于奥运媒体村项目此前我已介绍了很多，这里着重介绍一下北辰大厦。北辰大厦是在原北京康乐宫旧址上开发的综合性建筑。位于亚运村内东部，东邻北辰路，南靠五洲大酒店，西侧有亚运村中心花园，北侧是北辰高级公寓和北辰购物中心。该项目是一个位于奥运核心区域的商务办公综合楼，集办公、商业、娱乐、餐饮为一体，其中写字楼为 5A 智能化，商业将定位为高档精品店，将引进国际知名品牌，打造京城北部商业的一个新亮点。

        笔者：从投资角度看，竞标成功后将给北辰实业带来什么样的发展机会和经营回报？

        贺江川： 使公司未来投资物业在资产规模和质量上产生新的飞跃，为投资物业持续稳定经营注入源源动力。自 1997 年在香港上市以来，我们坚持以“投资物业为稳定收益基础，以发展物业为收益增长点的”的业务策略。投资物业平均回报率相对于开发物业而言偏低，但收益稳定，能产生较大的现金流，为开发物业补充资金后援，同时又能避免单一开发业务可能带来的收益大起大落。据我所知，与我们有相同业务构成的企业在国内地产上市公司中还没有，而稳定加增长的概念必须以持有一定量的“投资物业”作为基础。由此可见，拥有一定量的“ 投资物业”对一个地产企业取得稳定收益来说是非常重要的。

　　经测算，在“奥运”项目的 50 亿新增资产中，其回报率将比“亚运”资产高得多。因为它从一开始就是商业运作，跟亚运会不一样，亚运会是由政府设计和建设，会后交给北辰实业管理和经营。奥运会是由政府发标，我们认为合算才竞标，竞标成功后，在满足赛时要求的同时，完全按照赛后怎么经营管理、怎么符合市场需求考虑和设计，这就决定了“奥运”资产从一开始的筹划就十分科学。而经过这些年“投资物业”的直接经营，我们知道什么设施该怎么设计，什么设计更便于今后使用和经营，这就为我们承揽“奥运”工程提供了很多实践经验，也是我们能够取得较好回报的基础。

2 投资物业 从今天到明天

聚焦：

★ 集中持有并经营管理亚运村总建筑面积达 47 万平方米的大型综合物业群；

★ 投资物业地处亚奥商圈黄金地段；

★ 2008 年，除商业外的投资物业资产将达到 80 亿元以上；

        笔者：为公司提供稳定收益的 “投资物业”，具体形式是什么呢？

贺江川： 亚运会时期的集中建设留给北辰实业 47 万平方米的多样化 “投资物业”。这些物业包括 2 家酒店、 13 栋公寓， 1 座会议中心， 2 栋写字楼。其中的国际会议中心是北京市除人民大会堂以外唯一的专业会议中心，它的影响力和知名度已经在世界范围打响，每年仅全球的国际性会议就占北京该类会议75%的市场份额，与此相对应的酒店、公寓和商业等业务也因此被带动起来，这给北辰实业带来长期稳定的现金流，成为北辰实业稳定收益的保障。

        笔者：北辰实业在“投资物业”的拥有量上是独占鳌头的，在“投资物业”的经营管理和稳定收益中遇到过风险吗？

贺江川： 前几年，我们在经营上遇到过一定困难，原因是由于当时亚运村的设计完全是为亚运会服务的，加之对赛后的经营需要考虑不充分，因此很多建筑在实用性上的统筹不够好，形成了“先天不足”。例如：北京国际会议中心，因为当时考虑开运动会时运动员、媒体记者、工作人员等进出很集中，公共区域和附属设施面积设计过大过多，可供经营的面积相对较小，在设计的一些细节上也不适合商业化运营，为后来经营造成过一些困难。但后来经过不断改造，同时调整经营模式等手段，使其效益大为改观。

　　近几年我们从经营角度考虑，对亚运村内的投资物业采取有针对性地改造硬件，改造的投入比较大，如五洲皇冠酒店我们投了 3 个多亿，将不适宜经营的客房、窗面、大堂等设施彻底改造；对几座公寓也进行了大规模改造，将基本户型、配套设施等都做了施工调整，其他小改小造就没有断过。随着改造的结束和运营走上正轨，改造的效果就体现出来，客流大量增加，会议数量和销售额都大幅度上升，每改造一座楼就利润翻番，出租率和入住率都大大提升，盈利效果给我们的决策打了满分，投资物业连续几年呈现两位数增长。

        笔者：北辰实业的众多物业和资产都处在“亚奥商圈”内，这些物业和资产的发展前景如何呢？

贺江川： 北辰人 常说的一句话：“应亚运而生，借奥运腾飞”，从某种意义上说明了北辰实业资产的良好前景。亚运会的举办和亚运村的建成，使亚运村及北部地区迅速成为北京最大的居住区之一。经过十几年的发展形成了一个以亚运村为基础并不断成熟的商圈。 2001 年，北京申奥成功，奥申委经过专家论证，考虑交通的便捷性、基础设施的完善性、现有设施的利用以及环保情况最终确定了奥运村的位置。自此，亚运商圈与未来的奥运商圈连接起来，亚奥商圈正逐步形成。在奥运公园建设完毕之前，亚奥商圈仍旧主要依托于亚运村地区的商业环境，亚运村是未来亚奥商圈的起点与重要组成部分。

        对于北辰实业来说，奥运会后投资 50 亿的国家会议中心将成为新增的“投资物业”。这是什么概念呢？如果把 10 亿商业性投资分离出来的话，还有 40 亿投资要成为新增“投资物业”，加上现有的 13 亿“投资物业”和北辰大厦商业部分共有 60 多亿元，这是按现行国内会计准则计算的，如果未来会计准则与国际接轨，按未来新的会计准则计算，应该在 80 亿元以上。也就是说，“亚运”加“奥运”，到 2008 年以后，不算商业我们所拥有的“投资物业”资产将达到 80 亿元以上。可以说， 2008 年后的北辰不可与现在同日而语。

•  零售商业 脱颖而出

聚焦：

★ 北辰购物中心经济效益连年增长，高于北京市平均水平；

★ 单位平方米销售额、利润额、单位平米创利等指标在北京市同行中均位居前列；

★ 北辰购物中心平米零售总额连续 7 年均高于北京市 9 大商场平均水平；

★ 位于京城北部高速发展的商贸社区，区内常住人口约 65 万，常年流动人口 25 万，具有巨大消费潜力和增长空间；

笔者：北辰实业除了“投资物业”和“发展物业”以外，还有一块载经营发展过程中壮大起来的的零售商业业务，据说这块业务是以北辰购物中心为基础的？

贺江川： 是的。北辰购物中心原本只是为亚运村内众多投资物业配套的一个两层楼商场，但在 97 年改造重张以来，经过几年的精心运作，这一“单店”已经形成了北辰实业的核心竞争力之一。据北京商委统计，北辰购物中心“单店”所创造的经济效益指标连年高于北京市平均水平； 单位平方米销售额、利润额、单位平米创利等指标在北京市同行中均位居前列。 北辰购物中心包含两个业态：百货和超市，这两个做得都非常好，在京城北部地区已经成了一个颇具规模市场的占领者。北辰购物中心不仅创造了单店销售的佳绩，更重要的是培育出了一支专业的商业管理队伍，为公司零售业务的大发展奠定了坚实的基础。

笔者：据说，目前商业类公司都面临着越来越大的竞争压力，北京市的各大商场在全国范围内也都是有一定知名度的。北辰购物中心作为一个“单店”是靠什么经营策略站稳脚跟的呢？

贺江川： 北辰购物中心的成功主要取决于三点，一是有一支非常难得的经营团队，他们的经营水准在行业内都是知名的；二是有一个系统完备的供货网络，这是支撑几万种商品物流链条高效周转的重要保障；三是有一个精心运营的商业品牌，这是靠连年积累取得的无形资产和价值品牌。这三个基础条件形成的合力使北辰实业创造了当初自己都没有料到的骄人业绩。一提北辰购物中心，零售商业圈的人都竖大拇指。

　　商业物业不同于其它“投资物业”，因为其它“投资物业”波动小，收入相对较为稳定，即使形成密集竞争也是越扎堆火越旺。零售商业就完全不一样了，它的盈利浮动非常大，火爆的时候可能非常高，萧条的时候就可能跌很多。根据这个行业特点，我们制定了稳步扩张的发展策略，即控制风险、突出主业、连锁经营、科学管理、最终实现规模经营。在执行这个发展策略中，经营者不断地在市场当中追求卓越、追求领先、追求变化，并在稳中求变、在变中求胜，使我们的购物中心成为北京市零售商业正规军之外杀出的一匹黑马。

笔者：确实不简单，北辰购物中心的“单店”效应不仅仅为北辰实业创造了佳绩，也反映了亚北地区活跃的商业氛围，如果再考虑到“奥运”概念，亚北地区必然会形成一个更利于发展的“亚奥商圈”，而北辰实业的“单店”模式也自然具有了拷贝多种商业模式的发展机会，这对于北辰实业是非常有利的。

贺江川： 随着“亚奥商圈”的形成以及由此带来的该地区的经济繁荣，亚北地区的商业氛围会更加浓厚，市场需求空间也必然越来越大。为争取更大的发展空间和抓住更大的发展机遇，北辰实业今后的发展规划必然加大商业配套建设，如正在建设的北辰大厦有 3 万平米的精品商业；国家会议中心有近 10 万平米的城市购物中心；绿色家园有 5 万平米的社区购物店，加上原来的北辰购物中心，总共就有 20 万平米的营业面积。我们的考虑是把原来一个单店经营的成功经验扩展出来，用 5 年时间做出连锁规模扩展的战略布局。由于对经营商业已经有了一定经验并形成了突出优势，在即将投入运营的几个商业模式中就有了稳步扩张的基础条件，我们预期商业部分将成为公司未来的一个经济增长点。从纯经营的角度说，单看利润增长，商业真正做好了有可能大大高于其它“投资物业”。

4 发展物业 ---- 从“稳健成长”到“提速升级”

聚焦：

★ 现有物业品牌和开发品牌在房地产市场均有较高知名度；

★ 公司及控股子公司拥有国家建设部审批认定的房地产开发一级资质；

★ 具有多年房地产开发经营及综合开发经验；

★ 主要开发项目进入开盘与热销阶段。

笔者：贵公司既然有大量投资物业及零售商业带来稳定收益，应该没有太大的市场压力，是什么促使北辰实业未来要大力向“发展物业”进军呢？

贺江川： 的确，有“投资物业”做后援，即便不搞开发生存也没问题，但我们不能仅仅满足于生存，必须要有质量的生存。而作为香港上市公司，我们还要为股东提供满意的回报。因此我们一直在努力调整主业结构，向更高收益的“发展物业”稳步进军。而且正是由于我们拥有大量的投资物业，有稳定的现金流，使得我们有条件去拿地、找项目、盖房子。

　　受长期经营“投资物业”所产生的惰性影响，北辰实业在增长性业务上重视不够。虽然 2004 年北辰实业的“投资物业”达到 6 ％的回报， 2005 年资产回报率达到了 8.45% 。但即使存量资产再大也基本是稳定收益，不可能取得更高的回报，而行业发展的趋势告诉我们，房地产企业的增量资产在于开发，强化增量资产的回报率才是更应重视的工作重点。

　　既然增长靠开发，就必须从规模上扩大开发力度。我们在开发方面也曾经走过保守谨慎有余、开拓进取不足的弯路，导致开发量非常小， 2000 年以前我们是 1 年 8 万平米的开发量， 2000 年以后，管理层调整了思路，逐渐加大了房地产项目的开发力度。当时在领导层的支持下由我直接操作这部分业务，但从执行角度说也有机械执行和创造性执行的区别，我认为近两年我们是做到了创造性执行。经过几年的发展， 2005 年已经达到了 1 年 100 多万平米的开发量，不考虑土地转让收益，北辰实业的房地产开发所占利润比例已达到总利润的 49 ％。这里需要说明的是，土地转让也是开发的一种形式，起初北辰实业的开发收益包括两方面，既有土地转让收益又有房屋销售收益。而 2004 年和 2005 年我们没有一分钱的土地转让收益，完全靠卖房收益占了公司总利润的半壁江山，这说明北辰实业在拥有大量“投资物业”的基础上，又拥有了更大发展空间——房地产“发展物业”。

笔者：现在北辰实业在“发展物业”方面做了哪些项目？

贺江川： 目前公司开发业务含盖 公寓、别墅、写字楼在内的多元化、多档次物业。 已经开发的项目有：绿色家园园拂林园、绿色阳光、汇欣公寓和汇欣大厦等，受到市场普遍欢迎，已基本售罄；正在开发的傲城融富中心、傲城尊邸及长岛澜桥、碧海方舟、长河玉墅、香山清琴四个别墅项目都位于北京的黄金位置，其中傲城融富中心、傲城尊邸以及长岛澜桥、碧海方舟、香山清琴都在热销中，市场反应热烈，这几个楼盘将是公司近几年盈利增长的主要来源。此外，通过公开交易，北辰实业取得海淀区温泉 D1 地块，这为我们发展物业的持续发展注入了新的动力。

笔者：目前，北辰实业的房地产开发是个什么水准呢？

贺江川： 经过几年积累，北辰实业的房地产开发业务不断上升，我们的北辰置地拥有建设部颁发的房地产开发一级资质。北辰房地产股份有限责任公司开发的多个别墅项目在北京别墅市场已创出自己的品牌。公司开发业务规模不断扩大，开复工面积逐年上升，目前已达到 100 万平方米；产品品质不断提高，价格逐年攀升，比如绿色家园，从一期拂林园到四期傲城尊邸，平均售价从每平方米 5000 元上升到 10000 元以上。长岛澜桥地处京顺路，产品做得很精致，一开盘就成了一个畅销楼，一期很快卖光，二期继续在畅销中。绿色家园也非常火爆，从原来的 5000 元涨到 7000 多元，平均一年长 1000 多元。为什么如此畅销呢？主要因为北部地区上风上水，又毗连 13000 亩的大森林，这个大森林被称作天然“氧吧”和京城北部的“肺”，在城市住宅中深得市场欢迎。加上户型设计合理，所以一上市就接连创出销售佳绩。另外两个楼盘一个是小汤山地区，一个是香山地区。长河玉墅也在升值，现在已经开盘。香山清琴在开工建设中，并处于“绝版”黄金位置，因为这块宝地今后不再批建别墅了，所以更加珍贵。发展物业销售额从 2003 年 6 亿元左右增长到 2005 年的 13.3 亿左右。北辰实业已在地产市场树立起了自己的品牌。

笔者：在“发展物业”方面未来还有新的打算吗？

贺江川 ：“立足北京，走向全国”是我们发展物业的方向。通过公开交易取得京内土地储备是我们立足北京的基础，下一步将向京外地区扩张房地产业务。按照城市发展规律，当一个城市发展还没达到一定经济发展阶段时，就必然存在更多的发展机会。资本都是逐利的，发展快的城市自然会出现资本流向发展慢的地区去寻求新的发展机会。如果把由于空间距离带来的成本风险、管理控制风险等都考虑在内，在收益上仍然高出项目的整体成本核算，那就值得去做。总之，北辰实业的规模扩张正是基于对北京市房地产市场和公司未来战略目标的理性分析所决定的，我们会在风险可控基础上追求更多的发展机会，以求为股东谋取最大利益。

笔者：北辰发展物业在今后的规模扩张中，如何控制风险？

贺江川： 在去年公司制定的未来十年发展规划中，公司提出了总的发展策略是：“进取不忘稳健，稳健不忘进取。在加速发展中控制风险，在控制风险中加速发展。”这些话对北辰实业不是唱高调，而是的历史教训。 1993 年和 1994 年，当时房地产开发很热，北辰集团当时的领导确实想干事、想扩张、想发展，动机是好的，但对于风险控制没有经验，在国内国外很多地方买了不少地，搞了不少项目，却没挣到钱。一朝被蛇咬十年怕井绳，当“发展物业”进入提速期时，我们几届班子在总结过去企业发展经验教训的基础上提出了“开拓发展，理性决策，规范管理，专业运作”十六字经营方针，应该说这里的每一句话都有它的深刻含义，这是经营经验的总结和思考。如何把握“十六字方针”并实现提速增长呢？我认为企业首先应该是为股东某利益，为股东挣得回报，实现股东利益最大化，西方理论也是把股东利益最大化作为基石。

5 多元经营 做大做强

聚焦：

★投资物业、发展物业、零售商业三大板块并行；

★“ 细分市场、严控成本、专业管理、优质服务”专业管理方针；

★结构调整，稳步规划未来发展

★同时登录香港、内地两大资本市场；

笔者：北辰实业主营业务是投资物业、发展物业，但涉及的行业有酒店管理、会议展览、物业租赁、物业开发、零售商业等等，分布十分广泛，请问公司如何管理如此之多的业务？

贺江川： 我们所涉及的业务的确较广，我们现在的业务板块是“投资物业”和“发展物业”，未来再加上“零售商业”就是三大板块。我们的定位是构建全国一流的大型房地产综合运营商，优势在于综合能力强。但我们按照多元经营，专业管理的原则去经营，制定了“细分市场、严控成本、专业管理、优质服务”的专业化管理方针。专业运作包括两方面，既要有自己的专业能力，还要借助外脑的专业能力。比如世邦魏理仕、伟业顾问，这是北京市房地产业内非常专业的一家顾问公司，我们在市场定位、楼盘定位以及规划设计方面、甚至包括销售代理方面都借助这些外脑，融入他们的专业研究、融入他们对宏观政策的理解以及对市场的判断，最后使各项决策的理性成分大于感觉上的判断，以求达到最佳效果。这就是内部专业化和外脑专业化的完美结合。我们在“投资物业”方面，如酒店、公寓、写字楼、会议中心的专业管理，可以说都是国内一流的，每个板块都做出自己的品牌。总之，走专业化道路是我们各个业务的发展方向。

笔者：看来，北辰实业在专业化运作方面还是很有经验的。

贺江川： 从国际经验看，专业化做得最成功的往往是小企业，因为小就集中力量做精和做专。而大公司采取的办法往往是收购，做得好就收购过来，像世界著名的通用公司就做成了很多门类业务的专业大户，可以说是个托拉斯，但每一个具体的业务板块都是专业化的，公司掌控的是驾御全局、掌握资本和把握方向。金融集团也一样，既可以搞投资银行、商业银行或其他金融产品，也可以做成银行的托拉斯，搞混业经营。这种优势在于互补性，构成 1+1 大于 2 的功能。比如我们的会议中心，单独的看会议中心不是公司最大的盈利点，但由此带来的市场、带来的人气和商气是远远大于会议中心本身的。因此任何事情都是相辅相成的，不能单独地看这个问题。专业化也是这个道理，不能笼统地说专业化，有的公司是在并购上而不是在业务上做到了专业化，属于决策领域的专业化，在决策行为和融资能力上跟配置企业家资源上有很强的能力，对市场的敏感度也很强，它对决策投资行为和项目的利弊得失判断能力很强，这就构成了特殊的核心能力，实际上这是在市场商机上的专业化，属于一种在第一层次上的专业化，而不是在具体业务上的专业化。

笔者：贵公司是 H 股公司，最近又发行了 15 亿元企业债，为何还要在国内发行 A 股？

贺江川： 前面我提到北辰实业未来的目标正是通过大规模的增量投资和增量资产的高回报，解决存量资产的收益率问题。北辰实业的资本结构和资本配置导致我们不得不扩张股本，只有扩张了股本，可用的总资产才会继续增大，才能把更多的资产配置在收益较高的房地产开发业务上，使其做大做强，从而在整体上提升公司资产的收益。反过来看，也只有把房地产开发业务做起来，可持续增长和高收益率才能得到有效保证。发行 A 股正是要扩张股本，解决资本结构问题，解决增量资金的来源问题。

　　我还想强调一点，净资产收益率是由杜邦公式决定的，包括投资行为，融资行为和经营行为三个方面。过去我们的净资产收益率整体偏低，说明我们没有很好的利用投、融资手段。公司负债率比较低，资产总额中，高收益业务的资产规模所占比重不大，相对低收益的资产所占比例大，甚至有些是无效资产。对高收益业务投资不到位，是过去公司净资产收益率整体偏低的主要原因。由于公司资产结构不完全合理，所以北辰实业从 2000 年进入大规模调整阶段，加大了对房地产开发业务的投入，扩大开发规模，提升产品品质，使较高回报的房地产开发逐渐成为支柱业务。

　　现在公司发行 A 股在即，是接受市场检验的时候了，我可以负责任地说，北辰实业在香港上市近十年，诚实守信，运作规范，收益稳定，这一点能够给市场足够的信心。从存量上讲，我们有亚运村的“投资物业”及现有开发项目做基础。从增量看，我们既有奥运新建项目作为投资物业增量，又有零售商业的规模增长，还有房地产开发的快速成长，这些都是北辰实业可以预期的增长空间。

笔者：如果 A 股发行成功，北辰实业就是 H 股和 A 股两地上市的地产企业，请您谈谈这对公司的意义？

贺江川： 我们的策略就是适当扩张股本，支持高回报业务加速发展。 A 股发行成功后，我们的净资产将从 42 亿左右变成 80 亿左右。如果按照 50 ％的负债率，总资产将达到 160 亿；如果按照 60 ％的负债率，总资产将能达到 200 亿。如果在一个 200 亿的规模下，我们可以将 100 亿放在投资物业的经营和零售商业的扩张上，另外 100 亿则投到开发物业上。北辰实业目前是把 20 － 25 亿投在开发业务上， 100 亿就意味着是现在开发规模的 4 － 5 倍。这样一个投资规模，在加速发展中就有了做大做强的资金实力，为预期收入增长来源奠定了更为可靠的基础。

　　如果我们不发 A 股，到 2008 年建完奥运项目，所有的固定资产将占压我们全部的可用资本，如果按照正常的负债率要求基本上就做不了开发了。因为北辰实业的资本结构原来就是“投资物业”相对多，虽然稳定风险较小，但它的收益率不能使股东完全满意，我们既然在国内发行 A 股，就必须充分考虑国内投资者的回报要求。发行 A 股，既解决了扩张问题，又解决了收益问题，同时还进一步优化了公司治理结构，为实现公司未来十年的发展战略奠定了良好基础。

　　当我们问到北辰实业的企业发展是否也会依托此次新股发行做出新的规划和新的目标时， 贺总的回答是肯定的。他说，北辰实业为充分利用本次发行新股及上市的良好机遇，提高募集资金运用效率，最大限度地保护投资者利益，制定了切实可行的发展规划，将以“回报股东、奉献社会、珍惜员工”为宗旨，继续坚持以投资物业作为收益基础、以发展物业作为利润增长点的发展战略。在 “发展物业”上进行适度区域扩张，适度超前布局，向北京其他区域快速扩张并扩大在京市场份额。通过市场化运作土地开发的全过程，力争在较短时间内形成规范化、制度化的项目管理模式。同时，积极研究京外市场和异地发展的实施方案与工作步骤，明确目标城市与重点区域，保持可供持续发展的土地储备规模。在“投资物业”上，将通过细分市场、严控成本、专业管理、优质服务，在持续经营中稳住和提高收益。同时提高专业化管理水平，继续提升品牌形象，以创新促发展，并通过对存量资产——楼宇、设备、环境的升级改造和市场营销活动力度的增大，提高市场占有率、增加经营收益。一句话， 以企业价值最大化为原则，稳健进取， 跻身于首都房地产开发业前十名， 将 北辰实业 打造成全国大型一流房地产综合运营商。