Q：可否对长沙项目及其工程进行简要介绍？
A：长沙项目首期组团马上开工，不到30万平方米；二期组团半年后开工。
江景房6000-8000元，开始开盘时价格可能不高，开发周期长，价格的上行空间比较大 目前的地价已经锁定。开发周期8-10年，开始1-2年内项目处于开发初期，利润和回报很可能不高，但可以肯定的是后期的开发利润会逐渐走高。
    另外也可以很负责任的说，长沙项目不会被眼前的宏调、金融危机、地产寒冬所吓倒。正如七年前，绿色家园预计的毛利率只有9%，相当于不挣钱，但现在却成为北辰主要的盈利项目之一。目前的市场环境只是暂时的，长沙项目作为超大盘长期运作，必然能获得较大的回报，盈利前景广阔。
    大海里行船，重要的不是浪有多大，而是岸在哪里。目前的浪虽然大点，但不会翻船。

Q：长沙项目对整个公司现金流的影响？
A：目前公司现金50亿元。对现金流和公司资金安全没有影响。当然对于资本配置会有一定影响，对京内外房地产开发的资本配置也会产生一定影响。但我们应该比较项目的机会成本和机会收益。如果60亿未投长沙，而是北京拿地。北京的成本要比北京还要高。举例说明，广渠门10号地，公司还未进入拍卖程序，该地块的挂牌竞争价格已经高出公司心理价位1个亿。

 
Q：净资产收益率低于5%的原因？
A：主客观两个因素：
客观：
    这几年公司持有型物业的高投入期。例如NCC，50个亿，北辰大厦13亿，建设期都是只投资而不产生收益。开发项目也多在前期的投入期，常营、温泉的地价和机23亿，建设资金也在陆续投入。长沙已经投入60余亿。近几年，公司处于投资的高峰期，而还未到产出的高峰期。
奥运预留地，有计价，没有开发，计入分母，而没有收益。
    亚运村存量物业的回报率持续增长，并不低；开发业务都很健康。
    因此公司目前处于大规模的投入期是公司净资产收益率较低的重要原因，大部分钱没有产生收益。
特殊模式：
    公司物业投资+物业开发的特殊模式，公司物业持有量120万平方米，全国最大。
    物业持有经营的模式，决定公司的净资产收益率肯定不如其他纯房地产开发公司高。
主观：
    财务杠杆的运用在前些年，不如其他房地产公司高。
    2007年开始，资产负债率才逐渐提高。
    公司开发板块的每个项目的毛利率均不低于其他一线房地产公司的项目。
    其他公司，有些是2004年以前拿的协议出让地块，土地成本均较低，那时候进行的土地储备，现在开发毛利率会比较高；常营、温泉、长沙的地价相对较高；绿色家园虽然地价较低，但拆迁成本不断提高，总成本也不断提高。

 
Q：长河玉墅、姜庄湖的后期项目情况
A：碧海方舟还有20栋，长河玉墅还有400栋，均处于黄金位置。2007年，政府文件，未取得开工证的低密度项目，一律不许开发。在目前的环境下，公司认为有可能经过申请，政府可以给与相关批准。公司已经组织专门团队，对市场进行调研，判断项目启动的最佳时期。主要考虑的因素是市场，达到股东利益最大化。

Q：公司的拿地能力和成本控制能力比较？
A：以后所有的拿地，都是开发商之间的公开交易竞争。地价高与低是开发商判断和竞价的结果。两个指标判定拿地能力：
  v资本运营能力，财务结构和财务安排
  v项目开发的核心能力，其中的核心就是成本控制。
    未来，公司和其他开发商的实力、对现金流的运用、对市场的判断应较为接近，不会有太大差别，主要差异会来自：对成本判断以及对售价判断。
公司拿地的行为，都是对市场判断和开发商之间竞争的结果。高价地的产生，是各大型、成熟开发商激烈竞价的结果，一定有其存在的必然性和合理性，大家势必使经过深入的、成熟的研究。大家不会失去理性的不成熟投标。
    总之，不能因为今天的市场寒冬，就否定过去对于地价、市场和售价的判断，要公平看待企业的投资行为。目前，尽管处于地产寒冬，但99%的房地产开发企业，都没有能力去拿地。

Q：公司对未来的资本运营战略？
A：开发商的核心能力：资本运营能力和产品打造能力。
    资本运营能力决定扩张速度，产品打造能力决定企业的运营。两个能力是企业发展的两个轮子，而他们背后的核心支持就是打造企业的团队和人才。
    今天的竞争已经不是以小博大，以无博有的初级时代。在资本平台上，企业只有在上述两个能力方面都很强，再配以团队和人才，企业才能不断地发展和提高。