为了揭开北辰实业综合实力稳步提升的秘密，中国房地产TOP10研究组“2009中国房地产百强企业研究”的分析师及对北辰实业相关负责人进行了专访。北辰实业相关负责人就房地产市场和企业研究的相关问题做了简要的回答：
如何看待中国房地产行业的现状和未来发展？外部环境和趋势中，哪些对北辰实业是机遇，哪些构成威胁？公司计划如何应对？
从中国房地产行业基本层面看长远发展依然强劲，而此次房地产行业调整应是一次短期或者中期调整，大概持续2~3年时间，市场开始逐步恢复，平稳发展。乐观估计，房地产市场大约在2009年底前后到底；悲观一点估计，大约在2010年底前后到底。
目前看，外部的政策环境对房地产行业的健康发展是有积极影响的。首先，中国刺激经济的措施如未来两年4万亿的投资等将有助于缓解就业压力，稳定人民收入预期；其次，持续大幅降息和鼓励银行借贷，有助于较大程度上缓和房地产行业资金链压力、降低企业财务负担。从目前相关政策的执行目的来看，主要是通过降低购房负担、促进市场成交，防止商品房开发投资过度下降；同时依靠政府保障房投资弥补商品房投资不足，防止对上下游相关产业造成过大冲击。上述政策组合有助于帮助房地产市场较为平稳地渡过目前由行业下行周期和经济下行周期叠加形成的危机，在防止房价崩溃的同时，也能避免由于央行大步放开流动性，外部资本再度涌入房地产市场，重新推动资产泡沫的产生。
如何看待中国房地产行业的现状和未来发展？外部环境和趋势中，哪些对北辰实业是机遇，哪些构成威胁？公司计划如何应对？
从房地产市场的发展趋势中看，房地产企业主要面临以下问题：
一是，2009年房价仍有可能继续下跌。房价还有下跌的空间，但大幅下跌可能性不大，在政策干预下，房价调整的底部区域比市场的自然调整底部上移。预计2009年，房价调整不够充分的城市将继续下跌。
二是，供需两端都有压力。需求方面，现有金融、税收政策对降低首次购买或普通住房购买者的购房负担的作用显著，预计对普通住宅的刚性需求在2009年有望迎来较明显的复苏。但由于投资性和非普通房需求的萎缩，总需求可能仍然有小幅下降。供给方面，目前累积的过高库存需要一段时间消化，地产商积极的战略调整有助于供求平衡的早日到来。
三是，开发商资金压力较大。在“存货出清”期间，由于房价下跌和存货成本高企，企业盈利状况将持续恶化。在业绩的稳定性方面，中短期看大型全国性地产公司不比中小型区域性公司有更好表现，甚至成本压力更重，业绩滑坡可能性更大。但是大开发商资产负债表较为健康、现金流状况良好，行业低谷期的并购能力较强，长期发展前景具有保障。
根据以上判断，北辰实业已经将当前的策略确定为以“稳定运营为基础”，优先保证公司的命脉——现金流，重点提高自身营运能力。北辰实业将现金流视为公司可持续发展的命脉，在实施“谨慎投资策略”的同时，利用两地上市和业务结构独特的优势，根据政策走向，积极推进“创新融资策略”，探索多元化、多渠道融资渠道。
在谨慎投资策略方面，考虑到当前宏观经济下行压力较大，房地产市场很难在内生需求的拉动下先行反弹，因此2009年上半年，北辰实业将积极关注宏观经济、房产市场和土地市场的走势，深入研究三者之间的联动关系，在准确判断的基础上，加强对公司现金流的分析和研究，量力而行，适时考虑增加土地储备。同时，针对当前房地产市场中项目转让和股权转让数量有所增加的现象，公司在招、拍、挂获取土地的同时，积极关注行业整合下的低成本扩张机会，使其成为土地公开交易的有益补充。
在创新融资策略方面，由于当前房地产企业之间的竞争很大程度上是资本的竞争，因此研究一切可能的融资模式，探索多元化、多渠道融资渠道，提升公司资本实力、资产规模和可持续发展能力。
TOP10：北辰实业把创建全国大型一流房地产综合运营企业作为公司战略目标，未来3年公司总体发展目标如何？其中发展物业、投资物业、商业物业在资产配置/利润指标和市场份额将达到怎样一个新的水平？
北辰实业在五年规划中提出的创建全国大型一流房地产综合运营企业的战略目标。其中，大型是指总资产规模过100亿，北辰实业已经提前实现，截至2008年底，我们的总资产达到256.2亿元，净资产85.9亿元；一流是指利润率和净资产收益率达到或超过行业平均标准，并成功打造独特运营模式。2008年实现销售收入41.8亿元，实现净利润4.5亿元，实现了稳健加增长的收入预期，缩小了与行业领先水平的差距；全国是指要在除北京以外的其他城市运营项目，实现跨区域布局。公司在2007年7月竞得长沙三角洲项目，在2008年如期开工建设，迈出了区域布局战略的第一步。
随着北辰实业发展物业、投资物业和商业物业的长足发展，公司综合实力明显提升。按照公司战略中资本配置的“五三二原则”，即发展物业占总资产的50%，投资物业占30%，商业物业20%，形成优势互补，产业结构合理，资产配置科学的格局，进而创造最优的资产增值与收益配比模式，提升资产利润贡献率。
未来，北辰实业将采取“立足京内，拓展京外”的方针，即以北京作为发展的根基，在积极寻求机会扩展北京市场份额的同时，兼顾拓展“二线城市中心区具有地标性质的住宅项目”，适时增加土地储备，使公司的房地产业务在京内、京外协调发展。长沙作为公司京外发展的第一步，就长沙三角洲项目来说，由于规模庞大，位置独特，开发持续时间相对较长，其亦将成为公司未来发展的重要环节。
进军长沙迈出了北辰实业跨区域发展的第一步，公司在选择长沙三角洲项目时做了哪些研究和考虑？
北辰实业在拓展京外前，做了大量的分析研究工作，进一步剖析了公司自身发展要求、京内土地市场和防地产市场的运行趋势、一二线城市发展特点、趋势和风险等有关情况，陆续对京外15个城市52个项目进行了深入的可行性研究分析工作。
针对长沙三角洲项目公司分别进行了宏观和微观层面的分析研究工作。在宏观层面，公司分析了中部区域在全国的战略地位，长沙及长株潭城市群在中部区域的相对位置和比较优势，同时对长沙近几年宏观经济、产业发展、以及收入的增长和消费能力进行了分析研究。长沙近年来的GDP增长速度一直保持在15%左右，人均可支配收入在中部六省的省会城市中最高，房价却最低，房价收入比处于较低水平，再结合其房地产市场的发展状况进行综合判断，长沙人均GDP为6500美元（2008年数据），仍处于房地产稳定快速增长阶段，相对于正快速发展的地区经济和收入水平，随着房地产业市场化的不断提升，这个房地产“价值洼地”还有很大的成长空间。在微观层面，长沙三角洲项目位于湘江和浏阳河的交汇处，独具2公里滨江景观带，并紧邻长沙市政府投资建设的“两馆一厅”（博物馆、图书馆、音乐厅），是长沙市政府着力打造的城市副中心，城市地位独特、地理位置极为优越。该项目总建筑面积537万平方米，在平台层以上的380万平方米的建筑规模中，除300万平方米的住宅外，还有包括酒店谢字楼、商业、公寓等多种产品类型的80万平方米的公建。加之“两型社会”、“长株潭一体化”等将带动城市化率提高和经济快速发展的外部因素影响，可以看到该项目无论规模、位置，还是江景资源，都是无法复制和无可比拟的。
长沙三角洲项目规模很大，对公司未来的发展很重要，公司打算如何运作这个项目，进一步提升公司的品牌影响力和行业地位？
在开发规划方面，长沙三角洲项目的开发将以文化休闲为驱动，以商务商业为引领，以生态居住为主体，建成集文化、休闲、商业、商务、居住、旅游为一体的高品质的都市游憩商业区，即RBD。长沙三角洲项目本身具有独一无二的特点，且北辰的核心能力及竞争优势就是做房地产产业链上的综合开发，与长沙三角洲项目产生了极高的契合度。
在设计理念上，结合山水长沙、文化长沙、活力长沙的城市解读，逐步形成了“汇聚城市特色、融入自然环境、重塑水岸绿洲、打造活力新城”的总体规划设计理念。具体做法是：“立体开发”，利用架空平台实现竖向人车分流；核心区域集中布置的公共建筑群与“两馆一厅”遥相呼应；生态景观绿轴贯穿南北，滨江风光带蜿蜒其侧，构成舒适的城市空间和独特的游憩资源；便捷、畅通的交通组织，将区域内部与城市外部顺畅连接；把“山、水、洲、城”的长沙城市特点融入到新城的开发当中，延续长沙原有的规整的城市空间肌理，塑造随水流动的景观空间、随街流动的商业空间、随势流动的建筑空间。同时，依据物业类型的不同和各组团位置的不同，形成了“市政道路、景观先行；滨江商业、商务驱动；住宅建设循序渐进；公建相对集中、发挥协同效应”的总体开发策略。
除了发展物业，北辰在投资物业和商业物业也有独特的优势，奥运会后，北辰实业的存量资产更加丰富，公司对这些存量资产有怎样的经营设想和具体策略？
北辰从1990年开始运营亚运村投资物业，物业包括当时全国最大的北京国际会议中心、酒店、写字楼和商业物业，总面积达40余万平方米，实施“会展旅游联动”的经营策略，当时的亚运村也被称为“北辰金融商贸城”，汇聚了上千家金融、贸易、能源、房地产等行业的企业。10多年来，公司倾力打造亚运村综合物业群，积极参与奥运项目建设。奥运会后，北辰实业在亚奥核心区持有并经营的物业总面积将达到120万平方米，新增物业包括位于亚运村综合物业群内的13万平方米的北辰时代大厦、位于奥运中心区内的53万平方米的国家会议中心综合物业群和位于北辰绿色家园居住区内的大型商业设施。
考虑到会展对其他业态的强大带动作用，未来，公司投资物业将在确保新项目高起点经营的前提下，继续深化并不断提升会展联销模的经营模式，以相关业态效益共赢为目标，进一步加强专业化经营管理能力。存量物业根据市场形势的变化，将加快市场转移速度，主动适应市场，积极开发新市场；增量投资物业将依靠资产质量、地理位置、产品硬件和管理模式等方面的优势，实现高起点经营。
从北京国际会议中心在近20年的运营实践中看，会展场馆充分发挥着龙头作用，不但带动了其他业态的经营，创造了较高的经济效益和社会效益，同时，也为北辰探索出了一条以会议、展览、酒店客房、餐饮宴会等综合服务，不同业态资源整合、集中经营、统一运作的成熟运营管理模式。
即将投入运营的国家会议中心及其配套项目，将是“全国最大、亚洲一流、世界领先”的集会议中心、酒店、写字楼和商业物业为一体的综合物业群，其规模将更大、影响将更广、带动效应将更加突出。鉴于此，为使公司所属酒店、公寓等设施与国家会议中心和北京国际会议中心的会展场地形成一股捆绑在一起的综合、配套的经营资源，北辰实业将进一步强化大局观念，树立“一体化”经营理念，坚定以会展为龙头的发展思路，充分发挥多业态综合优势，在会展场馆与酒店、公寓之间实施“会展联销”的经营模式，将会展场馆释放出的住宿和餐饮等需求最多大量的消纳在公司内部，实现“共赢”。
北辰实业作为复合地产专业领先品牌，品牌建设已经取得一定成果，今后在品牌定位、品牌谱系优化上，有否考虑更具市场化导向，推出成熟的酒店专业品牌、公寓专业品牌或写字楼专业品牌？
北辰实业品牌规划从公司的品牌定位、品牌领域、品牌愿景、品牌识别、品牌谱系和品牌借鉴等六大方面解析了北辰实业品牌建设进程。公司致力于打造复合地产专业领先品牌，自2006年以来，连续三年获得中国房地产复合地产专业领先品牌，公司独特运营模式日益为业内认同。
北辰实业复合地产运营模式主要体现在三个方面：
一是北辰实业地处亚奥核心区域，持有并经营亚运村综合物业群和国家会议中心及其配套综合物业群，形成了包括会议、展览、酒店、写字楼、公寓和商业物业的综合配套，形成了业态综合、优势互补的运营格局。
二是公司战略明确提出围绕房地产投资产业链创造企业价值链，形成了按不同业态精耕细作的结合房地产开发、投资、经营三位一体的复合经营体系。北辰实业由此形成了发展物业、投资物业和商业物业三业并举，以发展物业为利润增长点、以投资物业和商业物业为稳定收益基础的经营理念。公司发展物业业已形成北辰绿色家园、北辰香麓、北辰福地、北辰碧海方舟别墅、北辰长河玉墅、北辰长岛澜桥别墅、香山清琴别墅等知名项目品牌；投资物业形成了包括北辰五洲皇冠假日酒店、北辰洲际酒店、北辰五洲大酒店、北京国际会议中心、国家会议中心、北辰汇园酒店公寓、北辰时代大厦等知名的酒店、会议中心、公寓和写字楼项目品牌；北辰购物中心早已是北部商圈的知名商业物业品牌，在此基础上，继续打造北辰百货、北辰超市等零售商业品牌。
三是项目运营中体现复合地产综合开发与经营优势。北辰实业投资开发建设了总建筑面积236万平方米的北辰绿色家园大型居住区和奥运中心区内53万平方米的国家会议中心综合配套物业群，体现了公司整体开发实力。公司长沙三角洲项目总建筑面积预计将达到537万平方米，在项目初期规划中，包括住宅、酒店、公寓、写字楼和商业物业等业态在内的综合物业群设计跃然纸上，一座北辰实业在长沙打造的新城将值得期待。
北辰实业品牌建设将始终坚持客户导向，因应市场变化，我们将按照品牌规划所提出的战略构想，结合公司经营战略中资产配置、资本运营的需要，在突出产品市场区隔的前提下，适时推出成熟的公司二级品牌，包括房地产开发品牌、酒店品牌、写字楼品牌和公寓品牌，形成北辰品牌族群，丰富北辰品牌谱系。
在业内，北辰实业以产品线齐全而闻名，大型住宅区、别墅、会议中心、酒店、写字楼、公寓、购物中心，构成了完备的产品线，突出了北辰最核心的竞争力，“三箭齐发” 的运营模式和独特的品牌优势成不仅是北辰实业开拓发展的利刃，更是北辰实业孜孜追求的品质和责任的统一、走向一流地产企业的法宝。